Jeszcze pięć lat temu nieamal 80 proc. kredytów hipotecznych w Polsce udzielano we frankach szwajcarskich. Dzisiaj, według danych Komisji Nadzoru Finansowego i BIK, spłaca je kilkaset tysięcy osób. Wszyscy bez wyjątku z na-pięciem obserwują wahania kursu waluty i spoglądają z niepokojem na kwotę kredytu, która jeszcze pozostała im do spłaty. A ona, mimo że raty płacone są regularnie od kilku lat, zamiast zmaleć, wzrosła. W przypadku dużych kredytów zaciągniętych na więcej niż 20 lat niemalże się podwoiła. „Frankowicze” mają dodatkowy kłopot: nie dość, że wzrósł kurs szwajcarskiej waluty, to jeszcze spadła rynkowa wartość mieszkań czy domów, których zakup sfinansowali kredytem. Na pocieszenie jest też dobra wiadomość: stopy procentowe w Szwajcarii są bardzo niskie, od dłuższego czasu się nie zmieniają i nic nie wskazuje na to, by miały znacząco wzrosnąć. Oprocentowanie kredytu jest więc takie samo, jak w momencie podpisywania umowy kredytowej, czyli w relacji do kredytów w złotówkach – bardzo korzystne. I mimo wzrostu kursów, gdy porównamy wysokość raty kredytu złotówkowego i analogicznego we franku, okaże się, że ta druga jest o kilka procent niższa. Od połowy 2007 r. (czyli przez 80 miesięcy) tylko raz się zdarzyło, że rata kredytu w złotówkach była niższa. Dlatego, zamiast się zamartwiać, lepiej policzyć, ile do tej pory udało się już zaoszczędzić na ratach.

Moje mieszkanie jest teraz mniej warte niż kredyt, który pozostał do spłaty...

Wartość mojego kredytu we frankach tak wzrosła, że nieruchomość (mieszkanie) jest teraz mniej warta niż kwota kredytu – części kapitałowej, która jeszcze pozostała mi do spłaty. Czy bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia, np. w postaci innej nieruchomości? A jeśli nie mam takiego zabezpieczenia? Czy grozi mi wypowiedzenie umowy kredytu?

Dodatkowa hipoteka albo ubezpieczenie
Jeśli raty spłacane są terminowo, to jest szansa, że bank machnie ręką na to, że pożyczka jest słabo zabezpieczona. Jednak nie można wykluczyć sytuacji, że poprosi o dodatkowe zabezpieczenie – albo w formie ustanowienia hipoteki na jeszcze jednej nieruchomości albo w formie blokady pieniędzy na depozycie (jeśli oczywiście klient taki depozyt posiada). Najczęściej jednak kończy się na prośbie o wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kredytobiorca nie spłacił kredytu i bank nie odzyskałby swoich pieniędzy. Wówczas brakującą część odda mu firma ubezpieczeniowa. Takie ubezpieczenie kosztuje 2–3 proc. ubezpieczanej kwoty (czyli kapitału, który w dniu wykupienia polisy pozostał jeszcze do spłaty). Obejmuje ono z reguły okres dwóch, trzech lat. Skład-kę płaci się jednorazowo, nie ma możliwości rozłożenia jej na raty (choć niektóre banki oferują zaciągnięcie dodatkowego kredytu na ten cel). Zdarza się, że w tej sytuacji banki podsuwają klientom aneks, który zwiększa marżę kredytu, i same – z uzyskanych w ten sposób pieniędzy – wykupują sobie ubezpieczenie. Natomiast nie niepokoiłbym się, że w razie spadku wartości zabezpieczenia bank wypowie umowę kredytową. To byłby strzał w kolano.

Czy bank może ponownie sprawdzić moją zdolność kredytową?

Ostatnio znacząco pogorszyły się moje zarobki. Czy i kiedy bank może zweryfikować moją zdolność kredytową? A jeśli uzna, że jestem klientem niewypłacalnym?

Najważniejsze: raty płacić terminowo
Bank może zweryfikować zarobki i zdolność kredytową klienta w każdej chwili. W umowach jest zwykle zapis, że klient sam powinien poinformować bank o każdej poważniejszej zmianie jego warunków ekonomicznych. Jeżeli bank uzna, że klient nie ma zdolności kredytowej, może wypowiedzieć umowę. Ale w praktyce jest to ostateczność i zdarza się tylko wtedy, kiedy nie ma już szans na w miarę terminowe spłacanie rat. W takiej sytuacji warto poprosić o wydłużenie okresu kredytowania (wówczas spada wysokość miesięcznej raty) albo przejściowe zawieszenie rat kapitałowych (klient np. przez rok spłaca tylko od-setki). Gdyby jednak doszło do wypowiedzenia umowy, bank prosi klienta o sprzedaż mieszkania, by odzyskać jak największą część kredytu. Resztę albo rozkłada na raty, albo umarza. Niestety, to ostatnie zdarza się niezbyt często, warto jednak próbować postarać się o taki kompromis.

Czy warto kupować franki „na mieście” i spłacać ratę kredytu nie w złotówkach, a w walucie?

Wiem, że od jakiegoś czasu można spłacać kredyt we frankach szwajcarskich, przynosząc walutę do banku. Sporo przy tym zachodu. Czy to się opłaca?

W ten sposób można sporo zaoszczędzić
Najbardziej opłaca się założenie konta w kantorze internetowym i kupowanie waluty online. Można zaoszczędzić w ten sposób 10–12 gr na każdym spłacanym franku. Jeśli rata wynosi np. 600 CHF, miesięcznie jest to oszczędność 60 zł. Moim zdaniem gra jest warta świeczki, choć oczywiście wymaga na początku pewnego zachodu. Na szczęście w banku mają obowiązek umożliwić nam spłatę kredytu bezpośrednio w walucie, bez dodatkowych opłat.

Czy kupowanie waluty on-line jest bezpieczne?

Powstają internetowe kantory, w których można kupić m.in. franki na spłatę raty. Na jakiej zasadzie działają? Czy można im powierzyć pieniądze? Czy to bezpieczne?

Ryzyko jest, ale niezbyt duże
Taki kantor działa jak klasyczny pośrednik – ma konta w wielu bankach i przerzuca między nimi pieniądze na zasadzie przelewów wewnętrznych, więc bez prowizji. To nie jest wiedza tajemna. Czy korzystanie z internetowego kantoru jest bezpieczne? Cóż, na krótką chwilę przekazujemy mu pieniądze i liczymy na to, że wrócą po przeliczeniu. W tym sensie nie jest to do końca bezpieczne. Ale z drugiej strony nie znam przypadku, żeby jakiś kantor internetowy zdefraudował pieniądze. A w grę wchodzi jednorazowa kradzież pieniędzy przeznaczonych na jedną ratę, więc potencjalne ryzyko jest ograniczone.

Czy warto nadpłacać kredyt?

Spodziewam się znacznego przypływu gotówki. Całego kredytu nie będę w stanie spłacić, ale mogę go nadpłacić, tak żeby raty były niższe albo żeby skrócić okres kredytowania. Czy warto? A może lepiej włożyć te pieniądze na lokatę?

Lokata jest buforem bezpieczeństwa
Moim zdaniem mniej ryzykownym rozwiązaniem jest włożenie nadwyżki finansowej na lokatę i zbudowanie sobie poduszki finansowej, która ułatwi miękkie lądowanie w razie perturbacji życiowych (takich jak np. utrata pracy). Niektórzy kredytobiorcy zamieniają takie „zaskórniaki” na franki i oszczędzają w tej walucie, w której są zadłużeni. „Grają” w ten sposób na dwie strony rynku – jeśli frank podrożeje, rata kredytu wzrośnie, ale ich oszczędności zyskają na wartości więcej niż tylko na oprocentowaniu. Nadpłacając kredyt, trzeba pamiętać, że wiąże się to z opłatą za aneks do umowy. Jeśli w związku z nadpłatą klient chce skrócić okres kredytowania, bank może ponownie sprawdzić jego zdolność kredytową.

Czy rozważać przewalutowanie?

Znajomi, którzy – jak ja – mają duży kredyt w CHF, chcą go szybko przewalutować na złotówki, żeby już więcej nie stresować się rosnącym kursem waluty. Mnie radzą to samo, ciągle jednak liczę na to, że kurs franka w stosunku do złotówek spadnie. Co najlepiej zrobić?

Na takiej operacji można sporo stracić
Nie ma mądrego, który przewidziałby, jak będzie zachowywał się kurs franka za rok, pięć czy dziesięć lat. Generalnie kredyt we frankach jest względnie bezpiecznym instrumentem (choć i tak mniej bezpiecznym niż kredyt w złotych) tylko w sytuacji, w której grzecznie spłacamy raty przez 20–30 lat i tym samym uśredniamy kurs waluty. Spłacając go wcześniej, akceptujemy kurs franka z danego dnia, nie wiedząc, czy z perspektywy następnych kilku lat będzie on dobry czy zły. Na najbliższy rok analitycy zapowiadają umocnienie się złotego, a więc i spadek kursu franka o kilka, kilkanaście groszy. Kto wie, może spadnie nawet poniżej 3 zł? Czy te prognozy się sprawdzą? Podstawy takiego umocnienia złotego byłyby logiczne, ale trzeba pamiętać, że rynek nie zawsze zachowuje się logicznie. Ponadto, myśląc o zmianie waluty, trzeba pamiętać, że główną – ale nie jedyną – konsekwencją będzie przyrost długu wynikający z różnicy w kursach w momencie zaciągania kredytu i w chwili jego przewalutowania. Dodatkowo do wzrostu zadłużenia przyczyni się tzw. spread: bank wymieni zadłużenie klienta na złotówki, stosując wyższy kurs sprzedaży. Niektóre banki za sporządzenie aneksu i zmianę waluty pobierają dodatkowo prowizję (od 0,8 do 1,5 proc. przewalutowywanej kwoty). Trzeba także zwrócić uwagę na różnicę w oprocentowaniu umów kredytowych rozliczanych w złotówkach i we frankach. Kredyty złotówkowe są, niestety, sporo droższe niż kredyty frankowe.

Bank znów żąda ubezpieczenia…

Gdy zaciągałam kredyt, nie miałam wystarczającego wkładu własnego, wykupiłam odpowiednie ubezpieczenie. Po kilku latach bank znów żąda ode mnie ubezpieczenia.

Pułapki w umowach i bankowe triki
Przyczyny mogą być dwie. Albo kwota kredytu (np. z powodu wysokiego kursu franka) nadal przekracza 80 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, albo w umowie była pułapka, która umożliwia bankowi stosowanie trików przy wyliczaniu wkładu własnego klienta. Znam przypadki, gdy bank np. dwukrotnie przeliczał kredyt z franków na złote i z powrotem (oczywiście po swoich kursach kupna i sprzedaży), żeby uzasadnić konieczność wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu. Albo nie zgadzał się na przeszacowanie wartości nieruchomości, choć gołym okiem było widać, że jest wyższa niż w czasie zaciągania kredytu (np. w chwili podpisywania umowy dom był w stanie surowym i został wykończony). Warto w tej sytuacji walczyć o swoje, bo instytucja ubezpieczenia niskiego wkładu jest kontrowersyjna. Część prawników uważa, że pokrywanie przez klienta kosztów ubezpieczenia, na którym zyskuje tylko bank, jest niezgodne z prawem. Znam wyrok sądu, który zwolnił kredytobiorcę z ubezpieczenia i nakazał bankowi zwrot pobranych pieniędzy.

Czy jest szansa, że sądy uznają kredyty zaciągnięte we frankach za niezgodne z prawem?

Czy można jeszcze liczyć na to, że polskie sądy uznają kredyty we frankach za produkty spekulacyjne, czyli niezgodne z prawem? Czy jest szansa, że kredytobiorcy będą wygrywać w sądach?

Formalnie banki są „na prawie”
Ta wojna jeszcze długo potrwa i nie postawiłbym dziś w kasynie żadnych pieniędzy na rozwiązanie pt. „delegalizacja kredytów frankowych”.Banki od 2007 r. podsuwały klientom do podpisu oświadczenia, że wiedzą, w co się pakują – więc od strony formalnej instytucje finansowe są w porządku. Oczywiście nie oznacza to, że klientom nie opowiadano dyrdymał, że nie wprowadzano ich w błąd. Ale to będzie bardzo trudne do udowodnienia. Zwłaszcza że w większości przypadków klienci mieli możliwość swobodnego wyboru pomiędzy opcją tańszą i bardziej ryzykowną (kredyt we frankach) a droższą i mniej ryzykowną (kredyt w złotówkach). Ostatnie słowo będzie oczywiście należało do niezawisłego sądu, ale nie wydaje mi się, żebyśmy na prawomocne rozstrzygnięcie procesów czekali krócej niż pięć lat.